El 6 de agosto de 2025 ha sido publicado en el BOP de Málaga el acuerdo adoptado por el Pleno del Ayuntamiento de Málaga el 29 de mayo del mismo año que aprueba definitivamente la modificación de la normativa del Plan General de Ordenación Urbana -PGOU-, incorporando una disposición adicional 3.ª que tiene como objetivo limitar el número máximo de viviendas de uso turístico (VUT) en zonas saturadas.
El Decreto 31/2024, de 29 de enero, que modificó el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, por el que se regulan las viviendas de uso turístico, incorporó como novedad la facultad de los ayuntamientos para, por razón imperiosa de interés general, limitar de manera proporcionada el número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, periodos, área o zona.
Efectivamente, como administraciones territoriales más cercanas a la realidad y a las que les corresponde decidir el modelo de ciudad que pretenden, a los ayuntamientos les corresponde determinar los usos del suelo y su compatibilidad urbanística para el desarrollo de la actividad de vivienda turística.
Sin embargo, las limitaciones que, a través de la regulación de los usos urbanísticos, se establezcan para el acceso o desarrollo de actividades económicas, deberán quedar justificadas en la necesidad de salvaguardar alguna razón imperiosa de interés general, debiendo resultar a estos efectos proporcionadas. Así lo impone a Ley 20/2013, de 9 de diciembre, de Garantía de la Unidad de Mercado.
Pero ¿qué se entiende por razón imperiosa de interés general? La Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio, aborda esta cuestión estableciendo una amplia y diversa relación que comprende el orden público y la seguridad pública, la protección de los derechos o la protección del medio ambiente y del entorno urbano, entre otras.
Pues bien, el Ayuntamiento de Málaga, en aplicación del citado decreto, basándose en razones imperiosas de interés general como la pérdida de la identidad de la ciudad, la afección al derecho a la vivienda o problemas de convivencia en las comunidades de vecinos, ha modificado la normativa del PGOU con “el objetivo de alcanzar el equilibrio entre el ejercicio de la actividad económica (VUT) y la garantía del derecho a una vivienda digna”.
Para ello, a través de la referida disposición adicional 3ª se establece un número máximo de viviendas turísticas a autorizar en cada barrio, que calcula aplicando el 8% sobre el número de viviendas familiares inscritas en catastro en estos ámbitos. Los barrios se han agrupado en tres zonas que se distinguen sobre plano en función del nivel de saturación de VUT: Zona 1 o de decrecimiento; Zona 2 o de crecimiento acotado; y Zona 3 o de control.
Como consecuencia de ello, actualmente, y hasta que ese límite pueda ser en un año revisado, solo podrán otorgarse nuevas autorizaciones para VUT en los barrios incluidos en las Zonas 2 y 3, hasta alcanzar el límite máximo previsto.
En cualquier caso, en el plazo de dos meses desde la fecha de publicación en BOP cabe impugnar el acuerdo municipal mediante recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, siendo fundamental comprobar si las limitaciones establecidas están realmente justificadas y son proporcionadas a las razones imperiosas de interés general que han sido en este caso invocadas.